NYC-gebaseerd boutique advocatenkantoorPardalis & Nohavickabrengt de laatste juridische updates uit de wereld van onroerend goed. Pardalis & Nohavicka behandelt een eclectisch scala aan zaken, waarbij zij particulieren en bedrijfseigenaren vertegenwoordigt in civiele rechtszaken, strafzaken en zakelijke transacties, en momenteel procedeert en vertegenwoordigt zij cliënten in de Verenigde Staten en de rest van de wereld.
Als de regering opnieuw de noodtoestand uitroept vanwege een nieuwe volksgezondheidscrisis en een door de overheid opgelegde afsluiting initieert, ben je voorbereid? Juridisch gezien wel.
Zelfs na het substantiële effect dat COVID-19 op de economie had, hebben regeringen hun standpunt over het omgaan met dergelijke situaties niet publiekelijk gewijzigd. Bijgevolg is er nu voorrang en zijn er ook mechanismen aanwezig. Daarom moet men, om zich voor te bereiden op wat onvermijdelijk lijkt, de invloed kennen die de pandemie heeft gehad op commerciële huurovereenkomsten.
Kortom, het resultaat is afhankelijk van de onderhandelde voorwaarden in de huurovereenkomst. Dat komt omdat de statuten van New York over deze kwestie zwijgen en daarom moet men niet op de rechtbanken vertrouwen voor hulp.
Een van de bepalingen waarop huurders zich hebben proberen te beroepen om uitstel van huurbetalingen te verkrijgen, was bijvoorbeeld een algemene overmachtsclausule. Rechtbanken hebben dit echter doorgaans eng geïnterpreteerd en geoordeeld dat het niet van toepassing was op COVID-achtige situaties, tenzij specifiek vermeld in de huurovereenkomst.
Evenzo hebben huurders ook geprobeerd de common law-verdediging van frustratie en onmogelijkheidsdoctrines toe te passen. In grote lijnen laten deze onvoorziene gebeurtenissen wel toe om huurverplichtingen te verontschuldigen. Dat gezegd hebbende, is de bewijslast voor een huurder erg hoog omdat het letterlijk onmogelijk moet zijn om het pand te hebben gebruikt.
In wezen, als een huurder enige mogelijkheid heeft om schade te beperken, is hij niet vrijgesteld van zijn huurverplichtingen. Als zodanig zullen de rechtbanken deze doctrine eng interpreteren en hebben geoordeeld dat de voorwaarden die in de huurovereenkomst worden gevraagd, niet afhankelijk zijn van winstgevendheid.
Uiteindelijk hebben rechtbanken de heiligheid van een contract bevestigd boven elke vermeende onrechtvaardigheid, omdat bedrijven alle risico’s – hoe ver weg ook – in hun bedrijfsplannen moeten overwegen. Dit kan ook vrij worden onderhandeld in de huurovereenkomst in het wederzijds voordeel van beide partijen.
Bovendien hebben de rechtbanken huurders niet bevoordeeld, zoals men zou verwachten gezien de verwoestende gevolgen voor bedrijven. Daarom is het voor alle betrokken partijen noodzakelijk om specifiek COVID-achtige situaties in hun huurovereenkomst aan te pakken.
Over
John Pak, fungeert als leerstoel onroerend goed bij de advocatenkantoren van Pardalis & Nohavicka. Hij is transactieadvocaat gespecialiseerd in acquisities, disposities en leasing. Hij was afgestudeerd aan de Brooklyn Law School en behaalde zijn BA in politieke wetenschappen aan de New York University. Voordat John bij PN Lawyers in dienst trad, had hij 15 jaar zijn eigen privaatrechtelijke praktijk en 6 jaar een titelvennootschap.
______________
Taso Pardalis is een van de oprichters van de Law Offices van Pardalis & Nohavicka, een toonaangevend full-service advocatenkantoor in NYC met kantoren in Manhattan, Queens en WeWork. Taso is misschien een bekende advocaat met veel zaken die de krantenkoppen halen in de grote media, maar in wezen is hij een echte ondernemer die gelooft in het ondersteunen van het kleine bedrijfsleven. Zijn aandachtsgebieden zijn: Intellectueel Eigendom, Handelsmerken, Ondernemingsrecht, Ondernemingsrecht en Vastgoedrecht.
